در ادامه خواهید خواند
راهنمای جامع سرقفلی و حق کسب و پیشه؛ تفاوت‌ها، قوانین و رویه عملی دادگاه‌ها
قراردادهای اجاره اماکن تجاری در حقوق ایران، پیچیده‌ترین بخش حقوقی املاک را تشکیل می‌دهند. تضاد منافع شدید بین مالک (موجر) و صاحب کسبوکار (مستأجر)، ناشی از وجود دو نهاد حقوقی متفاوت یعنی «سرقفلی» و «حق کسب و پیشه و تجارت» است. اشتباه در درک مرزهای این دو مفهوم، سالانه هزاران پرونده تخلیه و مطالبه وجه را روانه دادگستری می‌کند.
تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟
بزرگ‌ترین خطای کارفرمایان و مالکان، یکی دانستن این دو اصطلاح است. این دو نهاد از نظر زمان ایجاد، ماهیت حقوقی و قوانین حاکم، کاملاً مستقل از یکدیگر هستند.
تعریف حق کسب و پیشه و تجارت (مستند به قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶)
حق کسب و پیشه، حقی است که به‌تدریج و در طول زمان برای مستأجرِ یک ملک تجاری ایجاد میشود. مبنای این حق، تلاش، حسن شهرت، جذب مشتری و رونقی است که مستأجر در آن ملک ایجاد کرده است. این حق در ابتدای قرارداد وجود ندارد و به مرور زمان شکل می‌گیرد. قانون حاکم بر آن، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است.
تعریف سرقفلی (مستند به مواد ۶ تا ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶)
سرقفلی مادی و پولی است که مستأجر در ابتدای قرارداد اجاره، علاوه بر اجاره‌بها، به مالک پرداخت می‌کند تا امتیاز تقدم در اجاره و تصرف ملک تجاری را به دست آورد. سرقفلی ناشی از موقعیت مرغوب ملک (موقعیت تقاطع، پاخور عالی) است، نه لزوماً تلاش مستأجر. قانون حاکم بر آن، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ است.
جدول مقایسه ماهیت، زمان ایجاد و نحوه انتقال
| شاخص مقایسه | حق کسب و پیشه و تجارت (قانون ۱۳۵۶) | حق سرقفلی (قانون ۱۳۷۶) |
| زمان ایجاد | به‌تدریج و پس از فعالیت در طول مدت اجاره | در ابتدای قرارداد و هنگام امضای آن |
| مبنای ایجاد | حسن شهرت، تلاش مستأجر و جذب مشتری | موقعیت جغرافیایی، مرغوبیت و کیفیت ملک |
| نیاز به پرداخت وجه اولیه | خیر؛ حتی بدون پرداخت وجه اولیه هم ایجاد میشود | بله؛ مستلزم پرداخت وجه به مالک در زمان شروع است |
| نحوه انتقال به غیر | منحصراً با سند رسمی یا اذن مالک/دادگاه | طبق شروط قرارداد (به صورت رسمی یا عادی با اذن مالک) |
| اسقاط حق در ابتدا | باطل است؛ مستأجر نمی‌تواند در آغاز آن را اسقاط کند | کاملاً قانونی است؛ مستأجر میتواند از حق خود صرف‌نظر کند |
مبنای قانونی سرقفلی و حق کسب و پیشه در حقوق ایران
حقوق اماکن تجاری در ایران دوپاره است؛ تشخیص اینکه ملک شما مشمول کدام قانون است، سرنوشت پرونده را مشخص می‌کند.
بررسی قلمرو اجرایی قانون سال ۱۳۵۶
تمام قراردادهای اجاره تجاری که پیش از تاریخ ۱۳۷۶/۰۶/۱۷ تنظیم شده‌اند (و تمدیدهای بعدی آنها)، مشمول قانون سال ۱۳۵۶ هستند. ویژگی اصلی این قانون، «تمدید اجباری قرارداد» است. یعنی با پایان مدت اجاره، مستأجر ملزم به تخلیه نیست و قرارداد به حکم قانون تمدید میشود، مگر اینکه مالک یکی از دلایل قانونی تخلیه را اثبات کند. در این قانون، حق کسب و پیشه اصالت دارد.
بررسی دگرگونی حقوقی در قانون سال ۱۳۷۶
از تاریخ ۱۳۷۶/۰۶/۱۷ به بعد، قانون‌گذار چرخشی ۱۸۰ درجه‌ای انجام داد. قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶ دیگر تمدید اجباری ندارند. با پایان مدت، مستأجر باید ملک را تخلیه کند، مگر اینکه در ابتدای قرارداد پولی تحت عنوان «سرقفلی» پرداخت کرده باشد یا شرط تمدید خاصی گذاشته باشد. مواد ۶ تا ۱۰ این قانون، احکام دقیق سرقفلی را تبیین کرده است.
آرای وحدت رویه کلیدی دیوان عالی کشور
- رای وحدت رویه شماره ۶۰۷ مورخ ۱۳۷۵/۰۶/۲۰: این رای تاکید می‌کند که حق کسب و پیشه ناشی از فعالیت تجاری است؛ بنابراین، به مکان‌هایی که فعالیت تجاری در آنها صورت نمی‌گیرد (مثل دفاتر وکالت یا مطب پزشکان، مگر در شرایط خاص قانونی)، حق کسب و پیشه تعلق نمی‌گیرد.
شرایط تعلق حق کسب و پیشه به مستأجر
برای اینکه مستأجری در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶، واجد شرایط دریافت حق کسب و پیشه شود، اجتماع سه عنصر زیر الزامی است:
- تجاری بودن ملک و دایر بودن کسبوکار (ماده ۱ قانون ۱۳۵۶): ملک باید عملاً و قانوناً جهت کسب و کار، تجارت یا پیشه اجاره داده شده باشد. استفاده مسکونی یا انبارداری صرف بدون فعالیت تجاری، این حق را ایجاد نمی‌کند.
- عنصر زمان و استمرار در فعالیت شغلی: حق کسب و پیشه با یک قرارداد چندماهه ایجاد نمی‌شود. دادگاه‌ها بر اساس رویه کارشناسی، استمرار چندساله فعالیت مستأجر در ملک و شناخته شدن او در بازار را ملاک قرار می‌دهند.
- تاثیر حسن شهرت و جلب مشتری: مستأجر باید اثبات کند که در طول مدت تصرف، بر ارزش تجاری مکان افزوده و مشتریان ثابتی را برای آن موقعیت ملکی جذب کرده است.
نحوه محاسبه و ارزش‌گذاری سرقفلی
تعیین رقم سرقفلی یا حق کسب و پیشه فرمول ریاضی و ثابت قانونی ندارد. این امر تماماً وجهی فنی دارد و توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین میشود.
عوامل مؤثر بر قیمت‌گذاری از دیدگاه کارشناس رسمی
کارشناس منتخب دادگاه برای ارزیابی رقم، مولفه‌های زیر را بررسی می‌کند:
- موقعیت جغرافیایی، پاخور ملک، مساحت و میزان برِ مغازه.
- نوع کسبوکار و صنف فعال در ملک (مثلاً طلا‌فروشی در مقایسه با ابزارفروشی).
- مدت زمان تصرف مستأجر و میزان هزینه‌ای که برای دکوراسیون و تجهیز ملک انجام داده است.
- میزان اجاره‌بهای ماهیانه پرداختی (هرچه اجاره ماهیانه کمتر باشد، ارزش سرقفلی بالاتر ارزیابی میشود).
تفاوت ارزش سرقفلی ملک با حق کسب و پیشه در عمل
در رویه قضایی، ارزش سرقفلی معمولاً به قیمت روز ملک نزدیک‌تر است (بین ۷۰ تا ۹۰ درصد ارزش شش‌دانگ ملک). اما حق کسب و پیشه متکی به عملکرد مالی و صنفی مستأجر است و ممکن است در مواردی از ارزش فیزیکی ملک نیز فراتر رود یا بسیار کمتر از آن باشد.
نحوه اعتراض به نظر کارشناسی ارزیابی سرقفلی
پس از صدور نظریه کارشناس، طرفین طبق ماده ۲۴۴ قانون آیین دادرسی مدنی، ظرف ۷ روز از تاریخ ابلاغ فرصت دارند اعتراض کتبی و مستدل خود را به دادگاه تسلیم کنند تا پرونده به هیئت سه‌نفره کارشناسان ارجاع شود.
انتقال سرقفلی؛ انتقال قانونی در برابر انتقال به‌شرط (زیرمستأجر)
حق انتقال، مهم‌ترین چالش مستأجران و خطرناک‌ترین دام برای آن‌هاست.
[حق انتقال به غیر در قرارداد]
│
├─► دارد ──► مستأجر میتواند با سند رسمی ملک را واگذار کند.
│
└─► ندارد یا سکوت ──► واگذاری بدون اذن مالک = سقوط ۵۰٪ حق کسب و پیشه
│
└─► راهکار: دادخواست تجویز انتقال منافع
انتقال ارادی و لزوم تنظیم سند رسمی یا اذن مالک
اگر در سند اجاره (مشمول قانون ۱۳۵۶)، حق انتقال به غیر به مستأجر داده شده باشد، او میتواند با تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی، حق خود را به دیگری منتقل کند. در قراردادهای قانون ۱۳۷۶ نیز واگذاری باید دقیقاً طبق اختیارات مندرج در قرارداد باشد.
عواقب انتقال به غیر بدون اجازه موجر (ماده ۱۹ قانون ۱۳۵۶)
هشدار برای مستأجر: اگر حق انتقال به غیر را ندارید و ملک را به صورت عادی (با قولنامه یا وکالت) به شخص دیگری (زیرمستأجر) واگذار کنید، مالک میتواند فوراً دادخواست تخلیه به دلیل انتقال به غیر مطرح کند. در این حالت، دادگاه حکم تخلیه مغازه را صادر می‌کند و تنها نصف حق کسب و پیشه به شما تعلق خواهد گرفت. نصف دیگر حق شما کاملاً نابود میشود.
نحوه دریافت تجویز انتقال منافع از دادگاه (راهکار عملی مستأجر)
اگر مستأجر قانون ۱۳۵۶ قصد واگذاری دارد اما مالک اجازه نمی‌دهد، مستأجر نباید شخصاً اقدام کند. او باید «دادخواست تجویز انتقال منافع» به طرفیت مالک مطرح کند. دادگاه به مالک حکم می‌کند که یا حق مستأجر را به قیمت روز بخرد یا اجازه دهد مستأجر ملک را با سند رسمی به غیر منتقل کند.
حقوق و تکالیف موجر (مالک) در قبال سرقفلی
دیدگاه موجر (مالک ملک تجاری)
منافع شما در این است که تسلط خود را بر ملک حفظ کنید و اجازه ندهید مستأجر بدون اذن شما، حقوق ملکی را منتقل کرده یا ساختار مغازه را تغییر دهد.
- حق تعدیل اجاره‌بها (ماده ۴ قانون ۱۳۵۶): موجر میتواند هر ۳ سال یک‌بار، به دلیل تورم، دادخواست تعدیل (افزایش) اجاره‌بها را از طریق دادگاه مطرح کند.
- حق درخواست تخلیه قانونی: مالک در سه حالت تخصصی میتواند با پرداخت ۱۰۰ درصد حق کسب و پیشه، ملک خود را پس بگیرد:
- تخریب و نوسازی ملک.
- نیاز شخصی موجر برای کسب و کار.
- نیاز موجر یا اولاد و والدین او برای سکونت.
- تکلیف پرداخت حق کسب و پیشه: موجر مکلف است در صورت صدور حکم تخلیه به دلایل فوق، کل مبلغ ارزیابی‌شده توسط کارشناس را ظرف مهلت مقرر (معمولاً ۳ ماه از تاریخ قطعیت حکم) به صندوق دادگستری واریز کند؛ در غیر این صورت، حکم تخلیه کان‌لم‌یکن (بی‌اثر) میشود.
حقوق و تکالیف مستأجر دارای سرقفلی
دیدگاه مستأجر (صاحب کسبوکار)
منافع شما در حفظ سرمایه، استمرار شغل و جلوگیری از تخلیه ملک بدون دریافت ارزش واقعی روز سرقفلی است.
- حق استفاده متعارف و انحصاری: مستأجر حق دارد تا زمانی که تخلفی مرتکب نشده، در ملک به فعالیت شغلی خود ادامه دهد و مالک حق مزاحمت یا ممانعت از حق را ندارد.
- تکلیف پرداخت به‌موقع اجاره‌بها (بند ۹ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶): مستأجر باید مال‌الاجاره را ظرف ۱۰ روز از تاریخ سررسید پرداخت کند. عدم پرداخت، حق تخلیه بدون پول را به مالک میدهد.
- ممنوعیت تغییر شغل و تغییرات فیزیکی: مستأجر مکلف است مغازه را به همان شکلی که تحویل گرفته نگهداری کند و مجاز به تغییر صنف بدون اذن مالک نیست.
موارد سقوط یا از بین رفتن حق کسب و پیشه (بدون پرداخت وجه یا با پرداخت نصف آن)
تخلف مستأجر میتواند حقوق میلیاردی او را در یک لحظه به صفر برساند. قانون ۱۳۵۶ در ماده ۱۴، تازیانه خود را بر سر مستأجران متخلف فرود آورده است.
- تغییر شغل بدون اجازه مالک (بند ۷ ماده ۱۴): اگر در قرارداد نوشته شده «عکاسی» و مستأجر آن را به «پیتزافروشی» تبدیل کند، مالک میتواند بدون پرداخت حتی یک ریال حق کسب و پیشه، حکم تخلیه مغازه را بگیرد. شغل جدید باید کاملاً مشابه و هم‌سنخ شغل قبلی باشد، در غیر این صورت اذن مالک الزامی است.
- تعدی و تفریط در ملک تجاری (بند ۸ ماده ۱۴): برداشتن ستون‌ها، احداث بالکن بدون مجوز شهرداری و اذن مالک، یا تخریب دیوارهای اصلی (تعدی)، و همچنین عدم مراقبت و نم‌زدگی شدید ملک (تفریط)، موجب تخلیه ملک بدون پرداخت هیچ‌گونه وجهی به مستأجر خواهد شد.
- عدم پرداخت اجاره‌بها: اگر مستأجر پس از ابلاغ اظهارنامه رسمی یا اخطاریه دفترخانه، باز هم از پرداخت اجاره‌بها امتناع کند، مالک دعوای تخلیه مطرح می‌کند. دادگاه حکم تخلیه را صادر کرده و مستأجر هیچ حقی نخواهد داشت (البته برای بار اول مستأجر میتواند با واریز اصل بدهی به علاوه ۲۰ درصد آن در دادگاه، مانع صدور حکم شود).
- انتقال به غیر بدون اذن: همان‌طور که اشاره شد، موجب تخلیه ملک با پرداخت فقط نصف حق کسب و پیشه میشود.
دعوای تخلیه ملک تجاری دارای سرقفلی؛ مسیر رسیدگی و مدارک لازم
وقتی مالک به دلایل قانونی (مثل نوسازی یا تخلف مستأجر) خواهان ملک خود است، باید مسیر قضایی زیر را طی کند:
ارکان و شرایط اقامه دعوای تخلیه
خواهان (مالک) باید ابتدا مالکیت خود را بر عین ملک اثبات کند و سپس تحقق یکی از شروط ماده ۱۴ یا ۱۵ قانون ۱۳۵۶ را در دادگاه محرز نماید.
مدارک لازم برای طرح دعوا
- اصل سند مالکیت شش‌دانگ (سند رسمی).
- قرارداد اجاره تنظیمی (عادی یا رسمی).
- در صورت نیاز به نوسازی: پروانه ساختمانی معتبر صادره از شهرداری.
- در صورت عدم پرداخت اجاره: اظهارنامه‌های ابلاغ‌شده به مستأجر و گواهی عدم پرداخت.
- تامین دلیل (در صورت نیاز به اثبات تغییر شغل یا تعدی و تفریط).
مراحل اجرایی دادخواست تخلیه
- ثبت دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به مقصد دادگاه حقوقی محل وقوع ملک.
- ارجاع پرونده به شعبه و تعیین وقت رسیدگی.
- صدور قرار کارشناسی جهت ارزیابی حق کسب و پیشه (در موارد نوسازی یا نیاز شخصی).
- صدور رای بدوی و فرجه ۲۰ روزه تجدیدنظرخواهی.
- صدور اجراییه؛ پس از واریز وجه کارشناسی توسط مالک، به مستأجر مهلتی بین ۱ تا ۲ ماه جهت تخلیه داده میشود.
دعوای مطالبه سرقفلی و نحوه طرح آن در دادگاه
این دعوا مخصوص مستأجرانی است که مشمول قانون ۱۳۷۶ هستند و در ابتدا پولی به مالک داده‌اند، اما اکنون مالک در پایان قرارداد از بازگرداندن پول به قیمت روز امتناع می‌کند.
- شرایط طرح دعوا: مستأجر باید اثبات کند که در زمان انعقاد عقد، وجه سرقفلی را پرداخت کرده است. این امر با فیش‌های واریزی، شروط صریح قرارداد یا شهادت شهود قابل اثبات است.
- نحوه محاسبه در دادگاه: دادگاه پرونده را به کارشناس ارجاع میدهد تا ارزش روز سرقفلی را با توجه به نرخ تورم و مرغوبیت ملک تعیین کند. مالک ملزم به پرداخت این نرخ روز است.
سرقفلی در بازسازی یا تخریب و نوسازی ملک تجاری
یکی از راه‌های قانونی مالکان برای رهایی از تمدید اجباری قانون ۱۳۵۶، بازسازی ملک است.
- مبنای قانونی (بند ۱ ماده ۱۵ قانون ۱۳۵۶): مالک میتواند به منظور احداث ساختمان جدید، تخلیه ملک تجاری را بخواهد.
- شرایط احراز: داشتن پروانه ساختمانی (جواز ساخت) از شهرداری شرط لازم و کافی است. دادگاه به صرف ادعای مالک حکم صادر نمی‌کند؛ پروانه باید معتبر باشد.
- حقوق مستأجر: در این حالت، هیچ تخلفی از سوی مستأجر رخ نداده است؛ بنابراین مالک باید ۱۰۰ درصد حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر را بر اساس نظر کارشناس رسمی پرداخت کند. مستأجر پس از دریافت کامل پول، ملک را تخلیه می‌کند و حق بازگشت به مغازه جدید را ندارد، مگر اینکه در این خصوص توافق جدیدی صورت گیرد.
سناریوهای خاص در دعاوی سرقفلی
فوت مستأجر و انتقال قهری سرقفلی به وراث
با فوت مستأجر، حق سرقفلی یا کسب و پیشه به صورت قهری (ارثی) به تمام وراث منتقل میشود. وراث باید یک نفر را به عنوان نماینده جهت اداره مغازه معرفی کنند یا همگی به صورت مشاعی آن را اداره نمایند.
نکته بسیار مهم: اگر یکی از وراث بدون اذن سایرین و مالک، سهم خود را به وراث دیگر یا شخص ثالث واگذار کند، این اقدام در رویه قضایی میتواند از مصادیق «انتقال به غیر» تلقی شده و خطر تخلیه با نصف قیمت را به همراه داشته باشد. وراث باید ابتدا دادخواست «تقسیم ترکه» یا توافق‌نامه رسمی تنظیم کنند.
انحلال شرکت تجاری مستأجر
اگر مستأجر یک شخصیت حقوقی (شرکت) باشد و منحل شود، حقوق سرقفلی به مدیر تصفیه یا شرکا می‌رسد. انتقال سرقفلی از شرکت منحل‌شده به شرکا به صورت انفرادی، اگر در اساسنامه یا قرارداد اولیه پیش‌بینی نشده باشد، نیاز به اذن مالک دارد؛ در غیر این صورت، شائبه انتقال به غیر وجود دارد.
قراردادهای شفاهی یا بدون سند رسمی
در قراردادهای قبل از ۱۳۷۶، شفاهی بودن قرارداد مانع ایجاد حق کسب و پیشه نیست. رابطه استیجاری را می‌توان با فیش‌های واریز اجاره، شهادت کسبه محل و برگه‌های مالیاتی اثبات کرد. اما در قانون ۱۳۷۶، اگر قرارداد کتبی نباشد یا به امضای دو نفر شاهد نرسیده باشد، ملک مشمول مزایای تخلیه فوری قانون ۱۳۷۶ نخواهد شد و تشریفات رسیدگی طولانی‌تر میشود.
تفاوت رویه دادگاه‌ها در قراردادهای پیش از ۱۳۷۶ و پس از آن
تفاوت در نحوه دادرسی این دو قانون زمین تا آسمان است:
- قانون ۱۳۵۶ (حاکمیت قانون): اتمام مدت قرارداد به معنای اتمام رابطه استیجاری نیست. دادگاه‌ها به شدت از مستأجر حمایت می‌کنند و تخلیه صرفاً با اثبات تخلف یا شروط ماده ۱۵ امکان‌پذیر است. فرآیند دادرسی معمولاً طولانی و نیازمند صدور «حکم تخلیه» است.
- قانون ۱۳۷۶ (حاکمیت قرارداد): قرارداد محترم است. اگر مدت تمام شد، مالک میتواند بدون نیاز به دادگاه حقوقی، از طریق شورای حل اختلاف یا اجرای ثبت، دستور تخلیه فوری (ظرف یک هفته تا ۱۰ روز) بگیرد؛ مگر اینکه مستأجر وجه سرقفلی داده باشد که در این صورت، اجرای تخلیه منوط به تودیع (واریز) پول مستأجر در صندوق دادگستری توسط مالک است.
جمع‌بندی و توصیه عملی برای موجر و مستأجر
چک‌لیست اقدامات پیشگیرانه برای مالکان (موجران)
- در قراردادهای جدید (پس از ۱۳۷۶)، حتماً دو نفر شاهد عاقل و بالغ زیر قرارداد را امضا کنند تا امکان استفاده از دستور تخلیه فوری را داشته باشید.
- موضوع حق یا عدم حق انتقال به غیر را به صورت صریح، بدون ابهام و با خط خوانا در متن قرارداد قید کنید.
- هرگز به صورت شفاهی به مستأجر اجازه تغییر شغل یا تغییرات فیزیکی در مغازه را ندهید؛ هرگونه اذن باید کتبی، امضاشده و ترجیحاً رسمی باشد.
چک‌لیست حفاظتی برای مستأجران و خریداران سرقفلی
- قبل از خرید سرقفلی یک مغازه، حتماً سند اجاره مادر (اولین قرارداد مالک با مستأجر اول) را بررسی کنید تا مطمئن شوید مستأجر اول حق انتقال به غیر را داشته است.
- بدون رضایت کتبی و رسمی مالک، حتی یک آجر را در مغازه جابه‌جا نکنید و صنف خود را تغییر ندهید؛ کوچک‌ترین تغییر میتواند به قیمت نابودی کل حق کسب و پیشه شما تمام شود.
- اجاره‌بها را دقیقاً در موعد مقرر پرداخت کرده و رسید بانکی معتبر با درج بابت اجاره‌بها مهرماه صادر و بایگانی کنید.
پرسش‌های متداول
۱. آیا مالک میتواند به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها، مغازه را بدون پرداخت حق سرقفلی قانون ۱۳۷۶ تخلیه کند؟
بله؛ در قانون ۱۳۷۶ اگر مستأجر شروط قرارداد از جمله پرداخت اجاره را نقض کند، مالک حق فسخ و تخلیه دارد. اما اگر مستأجر در ابتدا وجه سرقفلی پرداخت کرده باشد، مالک برای اجرای تخلیه باید ارزش روز سرقفلی را به مستأجر بازگرداند، مگر اینکه در قرارداد شرط اسقاط حق سرقفلی در صورت تخلف گنجانده شده باشد.
۲. من مغازه‌ای را در سال ۱۳۷۰ اجاره کردم و در قرارداد نوشته شده «حق کسب و پیشه ندارد». آیا این شرط معتبر است؟
خیر؛ در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶، حق کسب و پیشه یک حکم آمره (اجباری) قانونی است. هرگونه توافق یا شرط در ابتدای قرارداد مبنی بر اسقاط یا عدم تعلق این حق به مستأجر، طبق ماده ۳۰ قانون ۱۳۵۶ باطل و بلااثر است و دادگاه به آن توجهی نمی‌کند.
۳. آیا رنگآمیزی یا تعویض دکوراسیون مغازه، تعدی و تفریط محسوب میشود و موجب تخلیه است؟
خیر؛ کارهای متعارف برای اداره کسبوکار مانند رنگآمیزی، تعویض کابینتها، دکوراسیون داخلی یا تعویض شیشه شکسته، تعدی و تفریط نیست. تخلف زمانی رخ میدهد که به سازه و اساس ملک صدمه وارد شود؛ مثل تخریب دیوار باربر، برداشتن ستون یا بالکن زدن بدون مجوز.
۴. در قراردادهای بعد از سال ۱۳۷۶، اگر پولی در ابتدا داده نشده باشد، آیا مستأجر بعد از ۱۰ سال فعالیت میتواند ادعای حق کسب و پیشه کند؟
خیر؛ در قراردادهای پس از سال ۱۳۷۶، نهادی به نام «حق کسب و پیشه و تجارت» (ناشی از طول مدت فعالیت و جذب مشتری) وجود ندارد. اگر مستأجر در ابتدا پولی تحت عنوان سرقفلی نداده باشد، با پایان مدت قرارداد باید ملک را تخلیه کند و حق دریافت هیچ وجهی را ندارد.
۵. مالک مغازه فوت کرده و وراث او حاضر به تمدید قرارداد یا پرداخت حق ما نیستند. چه باید کرد؟
وراث قائممقام قانونی مالک متوفی هستند. مستأجر مشمول قانون ۱۳۵۶ میتواند دادخواست «الزام به تنظیم سند رسمی اجاره» را به طرفیت تمام وراث مطرح کند تا دادگاه آنها را مجبور به امضای اجارهنامه جدید با همان شروط قبلی کند.
